Executive Condominium

购买私人住宅 vs 执行共管公寓 vs 政府组屋

如果你是新加坡公民,正在物色房屋,那么你有以下几种类型的房屋可以考虑:建屋发展局(HDB)新建造的预购组屋(BTO)、执行共管公寓(EC),还有私人公寓。 除了一些属于私人住宅而另一些属于公共住房以及它们在屋契上的区别,它们在支付方式与购买资格上还有一些重大差异。下面是这三种房屋的比较和差异:

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2019年政府组屋、执行共管公寓与私人公寓间的差异

政府组屋执行共管公寓(EC)私人公寓
价格$$$$$$
地契99年99年60年 ~ 永久地契
房屋类型政府5年后部分私有化,10年后全面私有化私人
五年最低居住年限(MOP)适用适用不适用
收入顶限单身者收入顶限:$7,000

家庭收入顶限:$12,000

家庭收入顶限:$16,000
购屋津贴可申请可申请不可申请
房贷建屋局贷款或银行贷款银行贷款银行贷款
贷款限制受每月偿还贷款比率(MSR)与总偿债率(TDSR)限制受每月偿还贷款比率(MSR)与总偿债率(TDSR)限制总偿债率(TDSR)限制
谁有资格购买?符合HDB申请计划的买方符合EC申请计划的买方任何人

购买房屋时,政府组屋可能是最便宜的选择,但买方必须符合几项条件才有资格购买,比如关于收入顶限的严格规定、申请计划等。

价格更高一档的是EC。这些房屋针对的是处于“夹心层”的人群,他们的收入超出能申请政府组屋的范畴,但依旧买不起私人住房。EC最吸引人的地方是,居住5年后,公寓将部分私有化,并在10年后成为完全私人的房屋。

最后一种住房是私人住宅。这些房屋基本上是没有任何限制的私人住房。 购买私宅后,买家可以选择自住或出租,没有太多的监管。

那么,哪一种房屋更适合你呢?

政府组屋

如上所述,在价格与房贷方面,政府组屋是市场中最实惠的选择之一。

以下是购买政府组屋的好处和限制

好处限制
非常实惠存在$7,000至$21,000不等的收入顶限
可申请公积金购屋津贴必须符合HDB申请计划中某个组别的要求才能购买
可选建屋局贷款或银行贷款须住满五年的最低居住年限(MOP)
通过建屋局贷款时首付较低

购买政府组屋时,可以选择从建屋局贷款或从银行贷款

政府组屋价格优惠,一个二房式灵活计划的单位有时还不到$100,000。而且,要想申请组屋优惠贷款,就必须购买政府组屋。

组屋优惠贷款与银行贷款之间最大的区别在于贷款与价值比率(LTV)顶限。虽然银行可能会提供比建屋局贷款更低、更具吸引力的利率,但建屋局贷款有一个好处——建屋局贷款的LTV是90%,这意味着通过建屋局贷款购屋时,首期付款只有10%。而银行贷款的LTV为75%,也就是说首期付款是25%。

买家将有资格获得公积金购屋津贴

如果购买政府组屋,买家还能申请适用的公积金购屋津贴。对于有资格获得多项津贴的人,政府津贴可以叠加。

例如,首次购屋的已婚夫妇在新区购买四房式组屋或更小单位时,可获额外安居津贴(EHG),最高津贴金额可高达$80,000。额外安居津贴已在2019年9月11日取代之前的特别公积金购屋津贴(SHG)和额外公积金购屋津贴(AHG)。

但是买方的收入不能超过$7,000或$14,000

由于政府组屋是受资助的公共房屋,所以富人无法享受。对于三房式单位,HDB将收入顶限设为$7,000或$14,000,有些发展项目亦可能会有不同。对于四房式单位,收入顶限为$14,000;对于三代同堂单位,收入顶限为$21,000。

对于年轻夫妇来说,以他们的入门级工资购屋并不困难。然而,工作多年的更为成熟的买家可能会超过收入顶限。

另外需要注意的是,收入顶限并不适用于公开市场的转售组屋,只适用于希望获得公积金购屋津贴及/或组屋优惠贷款的购屋者。

若要购买政府组屋,买方必须符合申请计划中某个组别的要求

购买公共房屋,无论是直接从HDB购买,还是从转售市场购买,都和只要有钱就能买的私宅不同。购买政府组屋的一项条件是,买方必须组成符合条例的“核心家庭”。

多数政府组屋的买家会通过未婚夫妻组别购买,也就是与未婚夫或未婚妻共同申请。下一个最常用的组别是公开组别。由配偶、父母、子女和/或兄弟姐妹组成的家庭属于这个组别。

此外,有些“特殊情况”,比如单身新加坡公民、两位单身新加坡公民、孤儿等,也是有资格申请政府组屋的。

需要注意的是,买方必须住满五年的最低居住年限

有些人打算购买政府组屋,但是并不自住,而是以出租的方式投资。有一些年限和条例是他们必须遵守的。

买方必须住满五年的最低居住年限(MOP),也就是说,从拿到钥匙起算的5年时间,屋主必须居住在购买的组屋内。在此期间,他们只能出租房间,不能租出整个单位。即便有一个好的报价,屋主也不能转售单位。同时,他们也不能在此期间购买任何私人住宅。

执行共管公寓(EC)——终将私有化,“夹心层”的理想选择

与政府组屋不同,EC是由私人发展商建造的。EC提供的公共设施和便利设施与私人公寓项目类似,但由HDB作为公共房屋出售。这种项目是公共住房和私人住房的混合体,在购买的头10年遵循公共住房的条例,10年之后便全面私有化。

购买EC的好处和限制

好处限制
价格比私人公寓低25~35%收入顶限为$16,000
可申请公积金购屋津贴必须符合EC申请计划中某个组别的要求才能购买
提供和私人公寓一样的公共设施因为无法申请建屋局贷款,所以首付为25%,其中5%为现金,20%为现金或公积金
5年后部分私有化;

10年后全面私有化

须住满五年的最低居住年限(MOP)

EC单位的价格最多可比私人公寓单位便宜35%,但是通常来说,EC周边的便利设施较少、交通较为不便。有些EC项目的位置不方便通勤。

EC是专为“夹心层”人士建造的,存在收入顶限

政府组屋的收入顶限目前为$14,000(三代同堂单位为$21,000),而EC的收入顶限为$16,000。

对于那些家庭月收入在$14,001和$16,000之间的家庭,他们只能选择EC单位或私人住宅。在定价方面,EC看起来比私宅更加诱人。

在这个收入区间的家庭依然可以在公开市场购买转售组屋,但是四房或五房式等较大的组屋可能会很贵,尤其是优质地段的这种组屋。

比私人公寓便宜,且可申请公积金购屋津贴

由于EC遵循建屋发展局的条例,所以买方仍可按照收入水平获得相应的公积金购屋津贴,使EC成为负担得起的选项。

对于首次申请并以夫妻或未婚夫妻身份申请的新加坡公民,如果他们的家庭月收入不超过$12,000,他们有资格获得$10,000至$30,000不等的公积金购屋津贴。

当然,EC吸引人的另一大理由是它价格通常比私人公寓要低许多,但依然配备了健身房、游泳池等一系列设施。

从第10年往后,EC便遵循和私人房屋一样的转售条例

EC最吸引人的地方,必然是它起初是公共房屋,10年后却变为私人房产这一点了。

从价值上来讲,这便是EC与政府组屋相比突出的地方。EC不仅无需遵守HDB的严格规定,而且因为它不再受HDB限制,从投资的角度来说能产生更好的回报。

在第5年和第10年之间,EC只能转售给新加坡公民和新加坡永久居民,但与政府组屋不同的是,下一任买家无需符合HDB的申请计划。

下一任屋主若想出租整个单元或转售房屋,也无需住满五年的最低居住年限。唯一要注意的是,如果转售时距离购买EC还不到10年,买家依然必须是新加坡公民或新加坡永久居民。

10年后,EC就会全面私有化。此后,EC就可以转售给公司或外国人,面向更多的潜在买家。

EC只能通过银行贷款购买

选择银行贷款还是建屋局贷款是一项有争议的事情。对于关心需要偿还多少利息的人来说,这尤难抉择。但如果购买EC,就不会有这样的选择。银行贷款的初始利率可能会较低,但买方需要支付更高比例的首期付款。银行贷款最高只能占房款的75%,而建屋局贷款最高是90%。

买方不仅要有高于正常的收入,还需要在储蓄户头与公积金(CPF)的普通户头(OA)中存有一定量的金额。

房款的75%是可能贷到的最大额度,但买家还需考虑到总偿债率(TDSR)。TDSR是月收入的60%,这包括了买方的其他贷款,比如车贷、银行卡贷等。

另外要注意的是,贷款金额也受房贷偿债比率(MSR)的限制,而MSR是每月家庭收入的30%。条例规定,家庭月收入中只有这个比例的钱可以用于还房贷。

总贷款金额将根据TDSR和MSR中更低的那一个计算。

EC也有五年的最低居住年限

与政府组屋类似,从得到钥匙的那一天算起,EC的屋主必须等待5年才能出租整个单位或在公开市场转售房屋。

私人公寓是最理想的房屋,但价格更高

对许多人来说,拥有一间私人公寓依旧是他们所追求的目标。这也是为什么私人公寓至今仍然很受欢迎。

你可能会对以下新公寓感兴趣

Dunearn 386
One Pearl Bank (万宝轩)
Midtown Bay (滨海名汇)

下面是私人公寓的利与弊

好处限制
没有收入顶限价格更高,买得起的人更少
不存在五年的最低居住年限,可随时出租整间单位,也可随时转售不能申请公积金购屋津贴
对拥有权没有限制,任何人都可以购买且可以买多个单位只能从银行贷款,需要支付25%的首付

三种类型中最昂贵的房屋,但也是最好的。要购买这种房屋,买家可能需要思考如何理财。

对拥有权没有限制,也没有最低居住年限(MOP)

EC和政府组屋需要有五年的最低居住年限,在此期间内,屋主需要住在单位中,不能出租整个单位,也不能转售。私人公寓没有这些限制。只要买得起,任何人都可以直接拥有这种房产。而且只要有足够的钱,想买多少间公寓都没关系。没有规则限制个人能够拥有的私宅数量。

但是如果你想要从私人公寓“降级”到从HDB购买的EC或组屋,需要注意的是,只有在售出私宅后的30个月后才能向HDB提交申请。如果是从转售市场购买组屋,又不需要申请建屋局贷款和/或公积金购屋津贴,那就无需等待。

私人公寓在地契和地区方面有更多的选择

私人公寓和EC有2个关键区别。私人公寓的地契从99年到999年不等,有些私人公寓甚至是永久地契,而EC只有99年的地契。地契不同意味着价值不同,也影响到后代在房屋内的居住。

第二个不同在于,EC通常位于不太便利的地区,距离巴士站与地铁站等公共交通节点较远。  而私人公寓则分布在许多不同的地区。但是,私人公寓的位置越优越,价格越高。

如果购买私人公寓就只能从银行贷款

与EC一样,私人住宅只能通过银行贷款购买。这意味着购买私宅时需要支付25%的首付。众所周知,银行贷款时没有HDB那么严格。但私宅屋主如果不能正常还款,银行采取的行动可能会更严厉。

私宅买家不能申请公积金购屋津贴

私人房产不受HDB的限制,也因此无法获得HDB提供的津贴。在购买自己的梦想私宅之前,买家最好再度确认自己能够负担得起。

对于购买组屋执行共管公寓或私人住宅有疑问吗?请联系我们为您提供更多信息。

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