总偿债率（TDSR）是政府用于控制房贷风险的一项措施。让人们自行管理财务会出现风险，有些人会边投资边储蓄，有的人则会把钱花得一分不剩。这项措施就是用于避免后面那种情况的。
总偿债率（TDSR）的框架是怎样的？
总偿债率（TDSR）框架保证了购屋者能理智贷款，同时金融机构与银行能理智出借。由金融机构出借的所有房贷都受该条例管束。
据统计，2013年大约有5%到10%的新加坡公民在借房贷时过度举债。新加坡金融管理局（MAS）推出TDSR就是为了确保金融机构只将房贷借给能够负担得起的借贷者，同时也帮助借贷者思考房贷对其的负担，并帮助金融机构避免高风险房贷。
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而且，TDSR也能帮助抑制房产市场的投机现象。此前，人们可以借到高额房贷来购买房屋，指望通过转售营利。因为楼市降温措施，这样的现象早已绝迹。
TDSR规定借贷者用于还房贷的钱不得超过其收入的一个比例，目前这个比例是60%。这个数额再扣去借贷者的所有债务，就是借贷者可以用于还房贷的最大数额。
简而言之，房贷的摊还款额再加上所有债务不得超过借贷者收入的60%。所谓的债务包括：
- 车贷
- 学贷
- 借贷人为担保人的贷款
- 信用卡欠款（包括所有分期款项）
不符合TDSR要求但是资产充足的人可以通过资产管理规模（Asset Under Management），向金融机构展示资产证明，从而补足空缺借到贷款。
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总偿债率（TDSR）、每月偿还贷款比率（MSR）和偿债比率（DSR）的区别是什么？
TDSR可能看起来与MSR和DSR相似，但它们是不一样的。
MSR只考虑房贷的每月摊还款额。MSR为30%的意思是，月收入中最多只有30%可以用于房贷的摊还款额，借贷人的其他债务不会被计算在内。
而DSR是借贷人收入中能够用于还贷的比率。通常，新加坡的贷款机构会以40% DSR为标准来判断是否放贷。听起来DSR似乎是比TDSR更严格的标准，但事实恰恰相反。
有些未担保的债务DSR是不会计算在内的，比如信用卡欠款。TDSR则比DSR更加严格，两者计算月摊还款额与收入的公式不同，下面我们会更具体介绍。TDSR算入的债务要比DSR多许多。
受TDSR限制，尚未结清房贷的购屋者会更难借到贷款
对于尚未结清房贷的购屋者，再申请一个房贷就很有可能突破60%的TDSR限制。
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不过，这取决于其未清贷款还剩下多少。TDSR条例并不是为了阻止人们购屋而存在的，而是为了确保人们能在承担范围内购屋。
用更高的利率做压力测试
房贷的利率总是在变化，因此TDSR框架并不是以当前的利率来计算的。新加坡金融管理局（MAS）采用了“压力测试”，来确保即使利率突然彪高，借贷人也能承担房贷还款。
压力测试拟定住房的利率为3.5%，而商用产业的利率为4.5%.
也就是说，即使利率飙到3.5%（目前为2%左右），房贷申请者依然不能超过60% TDSR的限制。因此，即便借贷人并没有尚未还清的房贷，TDSR也会严重影响房贷顶限。
融资风险增加
多数房贷在前三年的利率都很低，而第四年的利率则增高不少，甚至1%的增长也不少见。在此期间，多数屋主会切换到利率更低的再融资配套。
2013年6月TDSR条例施行时，在TDSR推出之前借到房贷的屋主担忧这会增加他们的融资风险，因为他们无法达到TDSR的要求，无法再融资。这意味着，他们得偿还更高的贷款。
因此MAS在2014年2月再度调整了TDSR条例，在TDSR施行以前借到房贷并且尚未结清的购屋者即使不符合TDSR的要求，也可以再融资。这只适用于已购房屋由屋主自住的情况。
2016年9月，MAS再次调整了TDSR的要求，在房屋为屋主自住的前提下，无论房贷是何时申请的，屋主都可以再融资。
对于收入非固定的人另有限制
TDSR限制是收入的60%，但收入的定义是什么？收入包括几种不同类型，最常见的就是工资，但工资也分固定工资与非固定工资。现在零工经济兴起，自由职业者越来越多，如自由撰稿人、理财规划师、个体经营户等等。对于非固定收入，TDSR计算总收入时又要砍一刀，只取其70%.
举个例子，如果一个自由职业者每年收入10万新币，TDSR只认可其中的70%，也就是7万。而TDSR限制是7万的60%，那么60%乘以7万除以12个月就是每月3500新币。这意味着，每月最多只能有3500新币用于房贷还款。
对于一个年固定工资为10万新币的在职人员，TDSR限制则是60%乘以10万除以12个月，也就是5000新币。每月最多有5000新币可以被用于房贷还款。
简而言之，在TDSR的框架下，收入不固定的房贷申请人和同样收入但收入固定的人相比，只能贷到后者的70%.
另一种TDSR认可的收入是租赁收入。但是，这会受到与非固定收入一样的限制，也就是只有70%会被计算。
MAS也认可流动资产为月收入的一部分，比如结构性存款、外币存款、黄金、债券、信用债券、商业信托、单位信托、股票等。也就是说，借贷人只需将资产证明交给金融机构评估，即可将这些资产算作收入的一部分，从而借到更高的贷款。这些资产也只会被算入70%.
不过，如果借贷人决定将这些流动资产以一定期限抵押给金融机构（比如说四年），就不会受到70%的限制，但多数借贷人都不想这么做。
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不能再像以往一样通过增加年轻借贷人来延长贷款年限
另外，MAS在计算贷款年限时会使用所有借贷人的收入加权平均年龄。在以前，借贷人可以通过增加年轻借贷人来延长贷款年限。
以前，放贷机构只考虑最年轻的借贷人的年龄。比如一个60岁的人如果要借贷，那么贷款年限只能有5年。但如果他算上自己30岁的儿子，那放贷机构就会以更年轻的儿子的年龄来计算贷款年限，最终能贷款30年。
而TDSR框架考虑的是所有借贷人的平均年龄。在上面的例子中，30岁与60岁的平均年龄是45岁。而收入加权平均年龄还会考虑每个借贷人的收入水平。
依旧以上面的情景为例，如果父亲的月固定收入为1万新币，而儿子的月固定收入为5,000新币，双方都没有尚未结清的其他房贷，并且这次打算贷满买价的75%，那他们的贷款年限顶限为15年。如果更年轻的借贷人收入不到5000或者甚至没有收入，那贷款年限还会大幅缩短。
不再有担保人
在TDSR框架下，任何房贷都不能再有担保人，只能有联合贷款人。在TDSR施行以前，很多接待人会利用这个漏洞，按照担保人的收入水平来借房贷。如有担保人，借贷人就能借到最多80%的贷款，轻松购买房屋。
对执行共管公寓（EC ）与建屋局（HDB）组屋的买家有额外限制
除了TDSR，购买转售或全新政府组屋与EC的买家从金融机构借房贷时会受到更严格的限制，那就是每月偿还贷款比率（MSR）。MSR规定家庭月收入中最多只有30%可以用于房贷的每月摊还款额。
假如一个30岁的借贷人月固定收入为1万新币，每月的债务为1千新币。在TDSR框架下，他的贷款顶限大约是$1,113,474。在MSR框架下，他的贷款顶限约为$668,084。而金融机构放贷时会以更低的数额为准。
TDSR框架不计算再融资，除非贷款用于投资性房产
前面提到，许多购屋自住的借贷人在想要切换到利率更低的再融资配套时遇到了困难。然后2016年9月MAS针对再融资的情况修改了条例规定，允许购屋自住且信用通过相应金融机构审查的借贷人在再融资时免受TDSR限制。
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而对用于购买投资性房产的房贷，再融资时TDSR框架依然适用。不过，这种房贷的借贷人如果符合以下条件，也可以在再融资时突破60% TDSR的限制：
- 参加相应金融机构的减债计划，即，在未来三年内至少还款未清债务的3%。
- 符合相应金融机构的信用要求
MAS称这项调整是为了让借贷人能更灵活地为投资性房产的房贷再融资，同时鼓励他们借贷时选择合适的数额，从而防备未来利率增长或收入降低的风险。
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借贷人可以不受TDSR限制，将已偿还贷款的房屋再抵押，贷款数额不得超过房屋价值的50%
新加坡政府在2017年3月宣布，资产增值抵押贷款（Mortgage Equity Withdrawal Loan）的申请将不受TDSR框架限制。这种贷款的意思是，屋主可以将房屋价值中已付清贷款的部分抵押以换取贷款。只要所有房贷的未清还数额与资产增值抵押贷款数额不超过房屋价值的45%，就可以贷款，而且资产增值抵押贷款不会被TDSR算为额外债务。这个规定主要是帮助已退休的屋主将房产变现。
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