无论是要买房、卖房，还是其他任何与房产有关的事，我们常常会有房产估值的需求。不管出于什么原因，估价都是至关重要的，应当慎重以待。房价估准了，才能在买卖中最大程度获利。一个专业的估值使交易双方都能更好地议价。
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回到最基本的问题：如何为新加坡房产估值？
房产估值就是对房产价值的评估，这是议价环节不可缺少的信息，因此是房产交易中的重要任务。
房屋估值一般分为两种：实际评估与指示性评估。指示性评估是对房产价值的简单推测，通常由房产所在区域的平均成交价推算而得。屋主常常通过个人的调研与观察自行评估。
此外，屋主也可以利用网上的免费估值工具。特定房产的交易记录也很有参考价值。
其中，私人住宅的交易记录可以通过市区重建局（URA）的电子服务查询，而公共住房的转售记录可以通过建屋发展局（HDB）的电子服务查询。其他线上查询渠道，如99.co，在用户查询在售或出租房屋时也提供类似的功能。
实际评估则细致得多，须由专业估价师与测量师执行。负责该项工作的专业人员会结合多种可测量的指标，来判断特定房产在市场中的价值。
通常，估价师要考虑的因素有：
- 整体地段
- 在URA的规划中属于哪个区
- 该房产的占地面积
- 该房产的建筑面积
- 房间数量
- 是否车辆可达
- 房龄
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此外，还有一些要考虑的细节因素：
屋主是否在房中居住、整栋建筑的结构（如层数）、房屋在社区中的位置（在HDB中，通常点式组屋的估值更高）、内部装修及其状态等因素都会影响该房产的估值。
众所周知，配套设施的变化也会影响房产估值，比如新开放的商场或规划中的地铁站。
估价师还会为建筑质量以及房屋所需的维修量进行评级，建筑的维护水平与内部的装修状况均在考量范畴。也就是说，如果地面与墙壁等硬装没有得到合理维护并处于不可接受的状态，评估价将会降低。
最终估值报告中将提供房屋状况、占地面积、房型、最终估值等细节。但要注意的是，不同的银行可能会给出不同的估值报告。为了对房产的价值有一个更准确的理解，最好的做法是从不同的来源获取至少三份估值报告，然后取平均值或中间范围。
事实上，屋主永远都不该完全依赖银行估值。不同银行的估价可能大相径庭，这说明估值过程中存在猜测成分，没有彻底遵循明确可依的评估标准。
要为私人住宅进行更准确的估值，推荐的做法是向新加坡测量师与评估师协会（Singapore Institute of Surveyors and Valuers）所列出的估价师或者戴德梁行、第一太平戴维斯、高力、仲量联行等知名房地产公司寻求房产估值服务。
政府组屋的估值则可以从HDB直接获得，会有HDB认可的估价师前来评估。这些估价师有专业执照，并有新加坡国内税务局（IRAS）的认证。
要注意的是，转售HDB组屋时，向HDB请求估值报告的操作只能由被授予选购权书（OTP）的买方进行。卖方已经不再能从HDB请求估值报告了。
此外，屋主也可以从SRX获得一份完整的房产估值报告。SRX会派具有相关许可的专业估价师来做评估。
在新加坡做房产估值的好处
一份全面的房产估值报告会综合考虑相似房屋的价格，帮助卖方确定待售房屋在市场中的定位。对公司来说，了解房产价值显然是有用的，但普通屋主也能从中获益。房产估值报告能让潜在买家相信“定价合理”并更安心地与你交易，也避免了定价方面的争议。
对买家而言，房产估值报告能帮他们买下定价偏高的房子。付完定金之后，他们可能会有贷款困难，因为银行在提供贷款之前会为房屋估值，如果银行估价与买家需要的额度不符，批准的贷款额度可能会降低，而房产估值报告可以作为证明文件帮他们从银行获取贷款。
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估价过程中可能会犯的错误
房产估值是一门艺术、科学与常识相结合的技术。然而，虽然这通常是件讲求实际的事，但也可能受到冲动情绪的干扰。屋主容易因为对房屋怀有感情而定价过高。
比如有些屋主可能会去了解邻居卖房时的定价，然后给自己的房屋定更高的价格。将自尊与骄傲放到一边永远是议价过程中的第一准则。我们需要谨记虽然决定售价的是屋主，但决定值不值的是买家。如果卖家的定价远远超过一般买家的心理价位，买家极可能认为你的房屋溢价过度。
另外，不管是卖家还是买家，事先不做功课，全凭道听途说来估价是非常冒险的。现在的房产市场非常透明，买家要想买到理想的房屋，就要事先调查，对比相似房屋，明确合理价位，然后再决定是否要和卖家议价。
常识亦会告诉我们，看房时最重要的就是客观理智思考。多数人都意识不到冲动交易发生得有多频繁。至少，这条经验法则是要遵守的：买/卖的房屋定价不应高于或低于市场均价的3%。
如果想为您的房产作个估价，请联系我们（无义务咨询）。