新加坡房产估值—明确房产价值

无论是要买房、卖房,还是其他任何与房产有关的事,我们常常会有房产估值的需求。不管出于什么原因,估价都是至关重要的,应当慎重以待。房价估准了,才能在买卖中最大程度获利。一个专业的估值使交易双方都能更好地议价。

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回到最基本的问题:如何为新加坡房产估值?

房产估值就是对房产价值的评估,这是议价环节不可缺少的信息,因此是房产交易中的重要任务。

房屋估值一般分为两种:实际评估与指示性评估。指示性评估是对房产价值的简单推测,通常由房产所在区域的平均成交价推算而得。屋主常常通过个人的调研与观察自行评估。

此外,屋主也可以利用网上的免费估值工具。特定房产的交易记录也很有参考价值。

其中,私人住宅的交易记录可以通过市区重建局(URA)的电子服务查询,而公共住房的转售记录可以通过建屋发展局(HDB)的电子服务查询。其他线上查询渠道,如99.co,在用户查询在售或出租房屋时也提供类似的功能。

实际评估则细致得多,须由专业估价师与测量师执行。负责该项工作的专业人员会结合多种可测量的指标,来判断特定房产在市场中的价值。

通常,估价师要考虑的因素有:

  • 整体地段
  • 在URA的规划中属于哪个区
  • 该房产的占地面积
  • 该房产的建筑面积
  • 房间数量
  • 是否车辆可达
  • 房龄

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此外,还有一些要考虑的细节因素:

屋主是否在房中居住、整栋建筑的结构(如层数)、房屋在社区中的位置(在HDB中,通常点式组屋的估值更高)、内部装修及其状态等因素都会影响该房产的估值。

众所周知,配套设施的变化也会影响房产估值,比如新开放的商场或规划中的地铁站。

估价师还会为建筑质量以及房屋所需的维修量进行评级,建筑的维护水平与内部的装修状况均在考量范畴。也就是说,如果地面与墙壁等硬装没有得到合理维护并处于不可接受的状态,评估价将会降低。

最终估值报告中将提供房屋状况、占地面积、房型、最终估值等细节。但要注意的是,不同的银行可能会给出不同的估值报告。为了对房产的价值有一个更准确的理解,最好的做法是从不同的来源获取至少三份估值报告,然后取平均值或中间范围。

事实上,屋主永远都不该完全依赖银行估值。不同银行的估价可能大相径庭,这说明估值过程中存在猜测成分,没有彻底遵循明确可依的评估标准。

要为私人住宅进行更准确的估值,推荐的做法是向新加坡测量师与评估师协会(Singapore Institute of Surveyors and Valuers)所列出的估价师或者戴德梁行、第一太平戴维斯、高力、仲量联行等知名房地产公司寻求房产估值服务。

政府组屋的估值则可以从HDB直接获得,会有HDB认可的估价师前来评估。这些估价师有专业执照,并有新加坡国内税务局(IRAS)的认证。

要注意的是,转售HDB组屋时,向HDB请求估值报告的操作只能由被授予选购权书(OTP)的买方进行。卖方已经不再能从HDB请求估值报告了。

此外,屋主也可以从SRX获得一份完整的房产估值报告。SRX会派具有相关许可的专业估价师来做评估。

在新加坡做房产估值的好处

一份全面的房产估值报告会综合考虑相似房屋的价格,帮助卖方确定待售房屋在市场中的定位。对公司来说,了解房产价值显然是有用的,但普通屋主也能从中获益。房产估值报告能让潜在买家相信“定价合理”并更安心地与你交易,也避免了定价方面的争议。

对买家而言,房产估值报告能帮他们买下定价偏高的房子。付完定金之后,他们可能会有贷款困难,因为银行在提供贷款之前会为房屋估值,如果银行估价与买家需要的额度不符,批准的贷款额度可能会降低,而房产估值报告可以作为证明文件帮他们从银行获取贷款。

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估价过程中可能会犯的错误

房产估值是一门艺术、科学与常识相结合的技术。然而,虽然这通常是件讲求实际的事,但也可能受到冲动情绪的干扰。屋主容易因为对房屋怀有感情而定价过高。

比如有些屋主可能会去了解邻居卖房时的定价,然后给自己的房屋定更高的价格。将自尊与骄傲放到一边永远是议价过程中的第一准则。我们需要谨记虽然决定售价的是屋主,但决定值不值的是买家。如果卖家的定价远远超过一般买家的心理价位,买家极可能认为你的房屋溢价过度。

另外,不管是卖家还是买家,事先不做功课,全凭道听途说来估价是非常冒险的。现在的房产市场非常透明,买家要想买到理想的房屋,就要事先调查,对比相似房屋,明确合理价位,然后再决定是否要和卖家议价。

常识亦会告诉我们,看房时最重要的就是客观理智思考。多数人都意识不到冲动交易发生得有多频繁。至少,这条经验法则是要遵守的:买/卖的房屋定价不应高于或低于市场均价的3%。

如果想为您的房产作个估价,请联系我们(无义务咨询)。

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