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关于新加坡楼市降温措施,人们最关心的十个问题

新加坡最近推出的新一轮房地产降温措施是在2018年7月6日。这个意料之外的举动让很多人感到惊讶,也让很多买家惊惶失措,急着在当晚成交、赶在7月6日新政生效之前买下私人住房。这一波降温政策包含了什么?是什么让买家如此疯狂?

小编收集了大家最关心的十个问题,我们将一个个为大家悉心解答。

1. 新加坡的新一轮楼市降温措施有哪些?

新条例带来了两个激烈的变化,分别是贷款与价值比率(LTV)顶限收紧与额外买方印花税(ABSD)上调。也就是说,和以前相比,现在购买住房要付更高的印花税(少数群体例外),而能贷到的房贷额度更低。

针对新加坡人的ABSD具体调整如下:

  • 购买第二套住房的ABSD从7%上调至12%。
  • 购买第三套及更多套住房的ABSD从10%上调至15%。
  • 对于购买地产用于房产开发的发展商,ABSD从15%上调至30%。

幸好,对于购买第一套住房的新加坡公民与永久居民,ABSD保持不变。双方都是公民的已婚夫妇如果想要换房,在婚房是联名购买的而且没有其他新加坡房产的情况下,购置新房时他们需要按新标准缴纳ABSD,但是只要旧房能在得到新房钥匙之后的6个月内卖出,就有资格获得减免。

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2018年7月5日之前(含5日)2018年7月5日之后
新加坡公民购买第一套住房0%0%(不变)
新加坡公民购买第二套住房7%12%
新加坡公民购买第三套或更多住房10%15%
新加坡永久居民购买第一套住房5%5%(不变)
新加坡永久居民购买第二套住房10%15%
外国人购买住房15%20%
企业购买住宅房地产(非开发用)15%25%
发展商购买房地产15%25% + 5%(新增,不可退回)

同时,LTV顶限降低影响了银行贷款(建屋发展局发放的房贷不受影响),降低了买方能贷到的额度,也就是说,首付会变得更高。

第一套房子的LTV顶限及首付比例的变化如下所示:

2018年7月5日之前(含5日)2018年7月5日之后
第一套房子的LTV顶限80%75%
最低现金首付5%5%(不变)
余款(现金/CPF)15%20%

如果买方存在尚未还完的房贷,但还是想通过房贷购置新房,LTV顶限会更紧。以下是第二套、第三套及更多房子的LTV顶限。

2018年7月5日之前(含5日)2018年7月5日之后
第二套房子的LTV顶限50%45%
第三套及更多房子的LTV顶限40%35%

注意:如果借贷期限超过30年或借贷到超过65岁,LTV顶限将进一步降低。

阅读更多:房屋贷款顶限

2. 为何会有这一轮降温措施?

简言之,是住宅价格急遽攀升导致了新一轮降温措施出炉。事实上,就像四年前,私宅价格在2019年4月与2018年6月间达到顶峰。新加坡金融管理局(MAS)不会无缘无故出台降温措施,他们认为市场需要干预,才会有这一系列政策。

从这个角度考虑,起因应该是2017年开始的集体出售热潮。房地产发展商竞相以破纪录的高价投标私宅项目、抢占土地,造就了大量现金充足的新晋百万富翁。

这使得楼市,尤其是私宅市场的需求膨胀。2018年新一轮降温措施实施以后,私宅市场开始缓和紧缩。2017年的最后一个季度私宅价格增长9.1%,这是私宅市场复苏的明显标志。

为了市场稳定,新加坡希望通过最新一轮的降温措施浇熄炒房热。从长远来看,这些措施应当能遏制泡沫增长,维持市场稳定。

3. 这对首次购房者有何影响?

无论是HDB的预购组屋(BTO)、二手HDB组屋,还是执行共管公寓(EC)或私人住宅,首次购房者的ABSD都没有提升。

2018年7月6日往后,从HDB贷款的购房者不受最新LTV顶限的影响,但是从银行贷款的购房者需要用CPF或现金支付更高的首付。

对于刚工作不久的年轻购房者,他们的银行账户和CPF可能没有那么多的钱。想要购买BTO或二手组屋的年轻夫妇大概会选择从HDB贷款,这样不受新规影响且首付只需10%。

但是想买EC的购房者就别无选择,只能按新条例从银行贷款了。

4. 想要换置的购房者会被影响吗?

想要换房的已婚夫妇如果名下没有其他的住宅,便不受ABSD提升的影响,但须遵循最新的LTV顶限。

如果购入新房时旧房尚未出售,他们需要先预缴ABSD。如果旧房能在购房日起算的6个月内卖出,他们可以申请减免ABSD。

需要注意的是,只有至少一方为新加坡公民并且新房为双方共有的夫妇才有资格申请ABSD减免。新加坡永久居民以及新房并非联名购买的新加坡公民和外国人一样无法获得减免。

对于这些购房者,无论他们是否存在尚未偿还的房贷,都会受到最新LTV顶限的影响。与首次购房者相同,他们需要用CPF或现金支付更高的首付。

5. 集体出售市场会受到什么样的影响?

那些居住在高龄私宅,想要趁着集体出售风潮获得大量现金的住户,可能得再等等。

考虑到土地价格,新增的不可退回的5% ABSD对房地产发展商来说可不是小数目。以文华园(Mandarin Gardens)为例,按照它29.6亿新元的要价计算,5%的ABSD高达1.48亿新元。不管是哪家发展商,购地发展的利润都不如以往。

这是因为楼盘定价受周边在售项目的影响很大,发展商无法把成本转嫁给购房者。如果新楼盘的售价过高,购房者就会转向二手房市场。发展商如果不能在5年内售出所有的项目单元,25%的ABSD就无法退回,这对他们来说是很大的风险。

但是已经成功集体出售的屋主是非常幸运的,他们躲过了新一轮的降温措施,可谓是这次最大的赢家。他们可能会需要购置新的住房,但是集体出售已经让他们赚了一大笔现金。他们可以轻松支付新房的25%首付并获得银行贷款,即使要一次性付清可能也没问题。

6. 如果没有尚未还清的房贷呢?

之前申请过房贷但是已经还清的人其实并不会受到新的LTV顶限影响。很多人误以为LTV取决于名下的房产数量,但这其实取决于尚未还清的房贷数量。

只要不存在尚未还清的房贷,LTV顶限就和第一套房子的贷款一样。新一轮降温措施意在防止购房者过度贷款,比如申请超过偿还能力的新的房贷。如果你没有尚未还清的房贷,就不用担心下次买房时房贷额度会低于预期。

7. 房地产市场的价格会有什么变化?

这篇文章主要介绍的是新一轮降温措施会如何控制私宅市场并抑制泡沫。在新规影响下,私宅的价格应该会保持平稳,以合理的速度增长。

新规也有一些意料之外的副作用:更大但是更旧的HDB组屋,比如特大型组屋(jumbo flat)、双层公寓式组屋(EM)、公寓式组屋(EA)以及大面积二手组屋可能因需求量大而价格上涨。可能会有许多集体出售的屋主偏好更便宜、面积更大的HDB组屋,使这样的组屋价格升高,在短期内影响到HDB组屋市场。

8. 这轮降温措施会影响到租赁市场吗?

如果你过去靠出租房屋能有不错的收入,但这几年赚得一般,接下来,可能会有更多单元流入出租市场。有些屋主感到焦虑,想在短时间内卖掉房屋。

如果你没有急着卖房的需求,现在先出租,等到新一轮降温措施的影响过去之后再卖房会更好。虽然市场竞争比原来激烈许多,但只要租金与条件合理,还是能租出去的。虽然现在的租赁市场由租客主导,但是租金应该不会跌到让人难以接受的程度。

从另一个角度讲,市场中的租客也增加了,也就是那些在3年内刚取得新加坡永久居民身份、不想或没有能力支付现金首付的人。

9. 房贷利率会涨还是跌?

前面我们提到,许多首次购房者会更倾向于从HDB而不是银行贷款。合乎逻辑的推论似乎是银行会为了吸引首次购房者而降息,但是,银行的贷款利率其实是综合多种宏观因素计算的,比如美联储利率和全球市场。在中美贸易战的影响下,房贷利率估计会上升,但是不会涨到另市场难以接受的程度。

10. 最新的降温措施有没有调整总偿债率(TDSR)?

简短的答案是:没有。TDSR依旧是月收入的60%,也就是说,所有贷款的摊还款额不得超过月收入的60%。

TDSR是2013年推出的条例,意在按照借款人收入来限制房贷额度。假如一个人的月收入为5000新元,他/她最多只能申请到每月3000新元的房贷。在这一轮房地产降温措施中,TDSR保持不变。

如果想知道最新一轮的降温措施如何影响您的房产价值,请联系我们(无义务咨询)。

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