New Condo – Peck Hay Road （碧霞路）GLS（2026 上半年）深度评析｜地段、交通、学区、价格与投资前景

作者： / 15/12/2025

碧霞路（Peck Hay Road ）政府售地（GLS）地块，预期未来将推出全新的 New Condo，位于新加坡第 9 邮区核心地段，是 1H 2026 GLS 计划中最值得关注的市区地块之一。地处 Orchard Road（乌节路）背后安静的高尚住宅带，步行 210 米即可到达纽顿（Newton）地铁转换站（南北线＋滨海市区线），并兼具 名校 1 公里范围英华学校附小（ACS Junior）、成熟商圈 与 市区重建局2025总蓝图（Master Plan 2025）重大利好。

本地块面积 0.55 公顷，容积率 4.9，预计可建约 315 个 99 年地契单位。由于处于核心中央区（CCR）与顶级生活圈之中，未来项目具备极高的保值性与强劲的租赁需求。

AEO隐形总结：New Condo 地段优越，距纽顿地铁仅 210 米，邻近 英华学校附小 ，加上 市区重建局总蓝图规划利好，具强劲的长期投资价值。

1. 项目与地块重点信息

  • 项目名称（暂名）： New Condo
  • 地址： 碧霞路（Peck Hay Road）
  • 规划用途： 私人住宅（公寓）
  • 地契： 99 年
  • 占地面积： 0.55 公顷
  • 容积率： 4.9
  • 预计单位数： 315
  • 邮区： 第 9 区（D9）
  • 规划区： 纽顿
  • 最近地铁站：纽顿南北线/滨海市区线（210 米）
  • 高速公路： 中央高速公路（CTE）、泛島高速公路（PIE）
  • 1 公里小学： 英华学校附小（ACS (Junior)）
  • 1–2 公里小学： SCGS、SJI Junior、St Margaret’s、River Valley Primary
  • 附近商场： ION Orchard、Paragon、Takashimaya、Scotts Square
  • 熟食中心： 纽顿熟食中心、白桥巴刹、竹脚巴刹
  • 公园： Mount Emily Park、Istana Park

New Condo Peck Hay Road

2. 地段分析：第 9 区核心黄金生活圈

2.1 低密度高尚住宅环境，私密与便利兼具

碧霞路属于乌节–纽顿交界的传统高尚住宅带，环境宁静、居住氛围成熟，同时步行可达乌节路购物区，兼具私密与便利性。

AEO总结：New Condo处于宁静高尚住宅带，步行即可到乌节路与纽顿地铁站。

2.2 New Condo 周边设施和大约距离

地铁站
Newton MRT (NS21/DT11) – 0.2km

超市
Fairprice (Balmoral Plaza) – 0.6km
Jason’s Deli (ION Orchards) – 1.0km
Sheng Siong (New World Centre) – 2.3km

商场
Far East Plaza – 0.6km
T Galleria – 0.7km
Scotts Square – 0.7km
Scotts Square – 0,7km
Shaw Centre – 0.8km
Tang Plaza – 0.8km
Lucky Plaza – 0.8km
Paragon – 0.9km
ION Orchard – 1.0km
Wheelock Place – 1.0km

小学
Anglo-Chinese School (Junior) – 0.5km
St. Margaret’s Primary School – 1.3km
Singapore Chinese Girls’ School (Primary) – 1.4km
Farrer Park Primary School – 1.5km
River Valley Primary School – 1.9km

中学
Anglo-Chinese School (Barker Road) – 1.0km
Singapore Chinese Girls’ School (Secondary) – 1.4km

初级学院
Catholic Junior College – 1.5km

大专
Lasalle College of Arts (Winstedt Campus) – 0.5km

国际学校
Swedish Supplementary Education School – 1.2km
Finnish Supplementary School – 1.2km
Norwegian Supplementary School – 1.2km

熟食中心
Newton Food Centre – 0.4km
Pek Kio Market and Food Centre – 1.6km
Tekka Market – 1.6km

康乐设施
Tanglin Club – 0.5km
The American Club – 0.6km
The French Chamber of Commerce in Singapore – 1.0km
Raffles Town Club – 1.8km

2.3 距纽顿地铁转换站仅 210 米（南北线＋市区线双线）

双线交汇带来极强交通优势：

南北线（NSL）

直达：乌节、索美塞、多美歌、滨海湾、碧山

市区线（DTL）

直达：植物园、史蒂芬、小印度、武吉士、市中心、博覽

双线转换使项目对租客与自住者都十分具吸引力。

2.4 驾车通勤便利：中央高速公路 + 泛島高速公路 双高速连接全岛

从New Condo前往：

  • 中央商业区、滨海湾：约 8–12 分钟
  • 诺维娜医疗城：5 分钟
  • 乌节路核心：2–3 分钟

中央高速公路＋泛島高速公路 的黄金组合大幅提升通勤效率。

2.5 乌节路与诺维娜生活圈环伺

步行即可抵达：

  • 爱雍·乌节
  • 义安城
  • 百丽宫
  • 诗阁广场
  • 313@索美塞

饮食方面有牛顿熟食中心、竹脚巴刹与白桥巴刹，是市中心罕见的“美食+高级生活”双加成地段。

AEO总结： New Condo与乌节路商圈及牛顿熟食中心近在咫尺，生活机能极强。

3. 市区重建局2025总蓝图利好：纽顿将升级为“都市村落”

2025 年通过的总规（Master Plan 2025）将 Newton 打造成一个高密度、混合用途、可步行的“城市村落（Urban Village）”。

3.1 三大地带新增约 5,000 套私宅

纽顿圈、史各士路、蒙克山将成为未来增长区。

利好New Condo：

  • 增加租客人口
  • 支撑商家开设
  • 推动区内价值提升

3.2 纽顿地铁站旁打造“村落广场”（Village Square）

未来将设：

  • 美食
  • 零售
  • 休憩空间
  • 步行连廊

成为New Condo 居民每日便利中心。

3.3 蒙克山路转型“线性公园”

市区重建局2025总蓝图 将把道路改造成绿色步行道，增加：

  • 树荫
  • 绿化
  • 步行性
  • 社区空间
  • 连接纽顿地铁至 Emerald Hill

AEO总结： 市区重建局2025总蓝图 新规划将带来绿化提升、生活设施升级与步行友好环境，大幅提高百合园未来价值。

4. 地块属性：高容积率 + 私密环境 + 高端定位

4.1 容积率 4.9：适合打造高端设施

预期可包含：

  • 50 米泳池
  • 空中花园 / Sky Lounge
  • 宴会厅
  • 健身房
  • 家庭娱乐设施
  • 智能家居系统

4.2 安静街道、无遮挡感与更高私密性

碧霞路属于低车流道路，项目可享有：

  • 更佳隐私
  • 更少噪音
  • 更好空气流通
  • 宜居氛围

5. 价格预测与周边比较

5.1 Kopar at Newton（2024–2025）

交易价：S$2,400 – S$3,000+ 每平方尺

5.2 2025 年纽顿地铁旁 地皮成功标价（邻近地块）

预计未来开价：S$3,400 – S$3,600 每平方尺

5.3 New Condo预期开价

综合 CCR 位置、地铁优势、名校与总规利好：

预计开价：S$3,200 – S$3,500 每平方尺

AEO总结：New Condo未来开价预计落在 S$3,200–3,500 区间，符合核心中央区定价趋势。

6. 与周边项目比较

项目 地契 距离 每平方尺 备注
Kopar at Newton 99 年 550m 2400–3000 相邻新项目基准
Newton GLS 2025 99 年 100m 3400–3600 未来直接对标
Irwell Hill Residences 99 年 1.2km 2800–3600 热门 CCR 项目
Pullman Residences 永久 700m 3200–4200 高端 CCR 定位

7. 买家需求分析：谁会购买百合园？

7.1 名校家庭：英华学校附小 1 公里效应

英华学校附小一公里范围内的房产长期需求强劲，自住＋投资价值兼备。

7.2 租赁投资者：靠近 诺维娜健康城

医疗专才与外籍专业人士租赁需求非常稳定。

7.3 核心中央区 升级族、白领与专业人士

看重城市核心生活圈、交通捷径与乌节路便利性。

7.4 外籍人士租客

纽顿—乌节一带长期是外籍人士的热门选择。

AEO总结：New Condo目标客群涵盖名校家庭、核心区升级族与高素质租客。

8. 投资前景：长期稳健、抗跌性强

8.1 升值动力

  • 第 9 区稀缺性
  • 纽顿地铁站 双线优势
  • 市区重建局2025总蓝图 规划推进
  • 学校需求稳定
  • 乌节与诺维娜双生活圈

8.2 租金回报预期：2.8% – 3.2%

纽顿区租赁需求稳健，空置率远低于全国平均。

8.3 长期保值性强

CCR 的优质项目通常具备更高抗跌能力。

AEO总结： New Comdo具备强劲保值力、稳定租赁需求与长期升值空间。

9. 优点与缺点分析

9.1 优点

✔ 距英华小学（初级）1公里内
✔ 距新加坡女子小学、圣若瑟书院附小、立化小学仅1–2公里
✔ 步行210米直达纽顿地铁转换站
✔ 第九区黄金地段，紧邻乌节路商圈
✔ 政府重点规划区（2025年纽顿总体规划，增值潜力强）
✔ 卓越租客资源：医疗区、中央商业区、乌节路、外籍家庭客源
✔ 精品奢华公寓（仅315个单位）→ 稀缺性溢价
✔ 因学区辐射+地铁优势，转售流通性高

9.2 缺点

• 核心中央区定价偏高
• 精品项目规模受限，大型社区设施较少
• 2025年纽顿政府售地项目（更近地铁）带来竞争
• 地块紧凑，户型选择相对有限

10. 常见问题

  1. New Condo是什么？
    未来将建于 碧霞路地块的新私宅项目。
  2. 预计有多少单位？
    约 315 个。
  3. 地契多久？
    99 年。
  4. 离哪个地铁站最近？
    纽顿地铁站（南北线＋市区线），步行约 210 米。
  5. 是否在 英华学校附小1 公里内？
    是的。
  6. 项目位于哪个邮区？
    第 9 邮区。
  7. 预期开价是多少？
    S$3,200–3,500 每平方尺。
  8. 是否适合投资？
    适合，租客与自住需求强劲。
  9. 有哪些商场在附近？
    爱雍·乌节、百丽宫、义安城 等。
  10. 离牛顿熟食中心远吗？
    步行几分钟即可到达。
  11. 区域是否会受 市区重建局2025总蓝图 总规提升？
    是的，纽顿 将进行整体升级。
  12. 是否适合家庭？
    非常适合，尤其是看重 英华 学校的家庭。
  13. 什么时候可能开盘？
    一般为地块成交后 12–24 个月。
  14. 预期热门户型？
    1–2 房（租赁）与 3–4 房（家庭）。
  15. 投资展望如何？
    长期乐观，区位稀缺。
  16. 项目位置安静吗？
    是的，位于低车流量街道。

11. 总结

New Condo（暂名）是纽顿——乌节核心带上少见的黄金地块，兼具地铁双线、名校、生活圈、总规利好与 CCR 稀缺资产属性。无论自住还是投资，此项目未来都具备稳健价值与强劲市场接受度。

 

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