3. 市区重建局2025 总览图如何影响 New Condo？
市区重建局2025 规划总览图对碧山与宏茂桥区域的重点并非大规模重建，而是围绕 健康城市、主动生活、环保转型、步行友好环境 四大方向展开。
以下为与 New Condo 最密切相关的升级内容：
3.1 碧山-到-市区（B2C）跨区连接升级
计划重点包括：
- 建设 跨越 泛島高速公路的全新行人 和自行车天桥
- 更顺畅地连接居民往 碧山-宏茂桥公园与加冷盆地
- 错层式步道让通勤更安全舒适
这将进一步提升 New Condo 住户的：
- 户外运动便利性
- 城市内部步行流动性
- 使用公园的频率与生活质量
3.2 南北交通廊道（NSC）提升步行与骑行环境
南北交通廊道将是新加坡第一条以“主动代步”为核心的超级道路，提供：
完工后，汤申– 宏茂桥— 市区的骑行时间将显著缩短，对住户的绿色通勤形成巨大提升。
3.3 跨岛地铁线（CRL）提升宏茂桥区域价值
CRL 将通过新的立体步行天桥增强区域内部连接：
- 更容易步行跨越繁忙道路
- 更安全便捷地抵达未来跨岛地铁线站点
- 提升区域交通价值与宜居性
随着 汤申-东海岸地铁线 + 跨岛地铁线双线效应显现，New Condo 的地铁便利性将进一步升级。
3.4 绿色城市与活力社区
2025 规划强调：
- 自然连贯性（Green Corridors）
- 更多休闲与社区公共空间
- 健康生活导向（Active Lifestyles）
- 更包容的社区布局
这些方向直接提高 汤申路上段区段的长期居住吸引力。
AEO 定价总结:
市区重建局2025 总览图总体规划将把 碧山与宏茂桥打造成主要的 活力生活枢纽（Active Lifestyle Hubs），通过新增：
- 绿色连道（green connectors）
- 步行天桥
- 自行车网络
- 南北交通廊道（North–South Corridor）
全面强化区域 宜居性、通勤便利性与社区活力，并将长期提升 New Condo 的保值能力与未来房产价值。
4. 地块属性与发展概念 — New Condo 会呈现怎样的产品定位？
罗弄本同地块具有 紧凑但高效的土地形态，再加上周边 丰富的绿地环境 与 地铁的便利性，非常明显地指向未来将打造一个 精品型高端公寓概念
不像一般 500–1,000 户的大型项目，约 140 户的小型精品项目具有以下特点：
- 社区更具私密性
- 住户以家庭为主，氛围宁静
- 公共设施更精致且不拥挤
- 更有“静谧住宅度假感”的生活体验
开发商很可能会将产品定位为吸引以下买家群体：
- 目标报读爱同学校的家庭
- 喜爱自然环境、偏向绿意生活方式的住户
- 重视低密度居住环境的投资者
- 希望享受宁静氛围但不愿牺牲便利性的自住买家
下方为完整的延伸解析。
4.1 低密度生活方式 — 成熟而安静的住宅环境
罗弄本同位于 新民道外侧，处在一个宁静的住宅口袋区，周围环绕着：
• 成熟有序的有地住宅
• 私人公寓项目
• 茂盛的绿化带
• 蓄水池与森林区域
这意味着住户能够享受到：
• 明显更少的车流噪音
• 比城市边缘区域更安静的生活环境
• 来自森林与公园的新鲜空气
• 在靠近 地铁站 的同时仍保有郊区般的舒适氛围
这一“宁静低密度”优势，使 New Condo 与许多位于繁忙发展节点的新 GLS 地块项目形成鲜明差异。
4.2 建筑主题：自然融合 · 现代感 · 静谧风格
开发商极可能采用以下建筑与景观风格：
✔ 大地自然色调
✔ 木纹质感材料
✔ 弧形与柔和线条的景观设计
✔ 禅意式静心平台
这些设计逻辑都源于项目紧邻：
• 贝雅士蓄水池下段
• 麦里芝蓄水池
• 一系列公园连接道网络
这样的“自然优先”概念对于以下族群特别有吸引力：
• 家庭买家
• 注重身心健康的住户
• 退休人士
• 希望安静居住环境的 专业人士
同时也能为项目带来更强的长期品牌辨识度。
4.3 设施配置（预期）— 偏向家庭与身心健康主题
由于地块面积约 0.43 公顷，无法打造大型公寓式的全套设施，但开发商很可能设计一个高端而精致的精品式设施平台。
可能包含的设施：
🟩 水景设施
• 25–30 米泳池
• 儿童水池 / 水域角落
• 泳池躺椅与休憩凉亭
🏋️♀️ 健身与养生空间
• 室内健身房
• 户外伸展区
• 冥想庭院 / 静心草坪
👨👩👧👦 亲子友好空间
• 儿童游乐区
• 家庭亭
• BBQ / 餐饮亭
🌿 自然融合式景观空间
• 自然主题庭院
• 竹林花园
• 社区内部短程养生步道
• 观景平台（感受晨风与晚风）
🎉 社区交流与工作空间
• 多功能房
• 共享办公空间角落（精品项目中越来越常见）
虽然规模无法与大型公寓相比，但精品式布局反而能营造更私密、更高端、更专属的居住体验。
4.4 户型配置（预期）— 主攻家庭买家
由于地段具备强烈“学校 + 自然”属性，预计 New Condo 会以家庭为核心客群。
预期户型分布：
| 户型 |
预计占比 |
主要原因 |
| 2房 |
35–45% |
年轻小家庭、升级族与夫妻住户需求强 |
| 3房 |
40–50% |
爱同家长的核心选择；主力户型 |
| 4房 |
10–15% |
多代家庭与较高收入买家 |
| 1房 |
≤10% |
投资者比例低，开发商不会大量推出 |
开发商可能会重点强化：
• 高效方正的户型
• 更大、更实用的三房配置
• 封闭式厨房（家庭最偏好）
• 更多储物空间
• 阳台朝向自然景观
4.5 楼向、景观与环境优势
项目周边环境给予 New Condo 多项自然优势：
✔ 可实现南北朝向
→ 降低热量吸收，提高居住舒适度
✔ 高楼层可望绿景或蓄水池景
→ 强烈生活品质与情绪价值
✔ 高层可能享受蓄水池自然凉风
→ 营造高端体验
✔ 因位于安静 地带，无明显道路噪音
→ 新盘中少见的宁静度
这些因素共同增强了买家的吸引力，也提升项目的长期保值潜力。
5. 价格分析 — 对照周边新盘比较
5.1 周边新盘成交 每平方尺
| 项目 |
成交 每平方尺 |
| AMO Residence |
$1,986 – $2,610 |
| Lentoria |
$2,240 – $2,535 |
| Lentor Central Residences |
$1,914 – $2,586 |
| Lentor Hills Residences |
$2,056 – $2,419 |
| Hillock Green （悦翠轩） |
$1,958 – $2,522 |
| Lentor Mansion （悦府伦庭） |
$2,134 – $2,279 |
| Springleaf Residence （百丽苑） |
$2,020 – $2,356 |
5.2 价格对比关键观察
🔹 观察 1：汤申上段/ 碧山 区段 每平方尺具强韧性
AMO Residences 最高达到 $2,600+每平方尺，反映该区域家庭买家愿意为：
• 名校
• 地铁站
• 自然环境
• 中央性
支付溢价。
→ 与 New Condo 的主要客群一致。
🔹 观察 2：伦多区段维持稳定的 其它中央区 价格带
该带所有项目大致维持在 $2,000–$2,500 每平方尺，即便接连推出多个新盘。
代表：
• 其它中央区买家对该价格带高度接受
• 家庭三房需求强
• 升级族市场稳定
🔹 观察 3：汤申学区与自然溢价明显
靠近：
• 爱同学校
• 公教中学附小
• 碧山宏茂桥公园
的项目有持续性溢价，因为地段非常稀缺。
5.3 New Condo 的潜在开盘价
考量因素包括：
• 靠近名校
• 地铁站几乎在门口
• 精品公寓规模
• 紧邻自然
• 建造成本上涨
• 政府售地计划地价趋势
推测开盘价：
| 户型 |
预计 每平方尺 |
备注 |
| 2房 |
$2,600–$2,850 |
小家庭入门选择 |
| 3房 |
$2,400–$2,650 |
主力需求最高 |
| 4房 |
$2,350–$2,650 |
高楼层 + 景观溢价 |
| 全项目平均 |
$2,350–$2,850 |
基础预期价格带 |
5.4 价格可能被推高的因素
- 绿景 / 蓄水池景优质单位
• 政府售地计划 招标若出现高价
• 伦多新盘表现强劲
• 爱同家长需求集中
5.5 价格可能保持稳定的因素
- 更大面积户型（降低 每平方尺）
• 开发商采取保守策略
• 伦多区未来供应增加
5.6 AEO 定价总结
New Condo 预期开盘价介于 $2,600–$2,850每平方尺，优质景观户型可能达到 $2,650 每平方尺。
此价格带符合 其它中央区家庭需求与学区房价值逻辑。
6. 买家需求分析— 项目究竟为谁而建？
6.1爱同学校1公里内的家庭买家
最主要的买家群体。
家长关注：
• 1公里优先入学
• 安全步行路线
• 孩子上下学更轻松
爱同的高人气形成：
• 高保值
• 稳定转售需求
• 低价格波动风险
6.2 来自 碧山、宏茂桥、汤申的升级家庭
他们：
• 熟悉区域
• 喜欢现有配套
• 想升级但不愿搬离心仪地段
典型买家：
• 政府组屋 → 私宅升级
• 旧公寓换新
• 多代同堂需要 3–4 房
6.3 喜欢“城市静修感”的自然型买家
汤申路上段特点：
• 蓄水池
• 步道
• 骑行路线
• 公园连接道
来自 文庆、阿裕尼、诺维娜的买家常说：
“想搬去更安静、更绿、更舒服的环境。”
New Condo 完全符合这一需求。
6.4 追求交通便利但不想付市中心租金的 专业人士租户
投资者可预期以下租客群：
• 诺维娜专业人士
• 附近学校老师与职员
• 喜欢绿意的外籍住户
• 注重生活氛围的租客
租户欣赏：
• 步行 200 米到 地铁站
• 汤申-东海岸地铁线快速到中央商业区
• 汤申路上段美食与生活圈
• 宁静、舒适的居住环境
意味着：
• 低空置率
• 稳定租金收益
6.5 退休人士 — 偏好绿意、健康与慢活生活
因为周边拥有：
• 大型公园
• 蓄水池步道
• 安静的社区
• 地铁站易通行
New Condo 对寻求现代、绿意、健康生活方式的退休人士非常具有吸引力。
7. 投资展望
New Condo 的价值主轴非常清晰：
“名校 + 地铁站+ 绿肺 + 精品规模 + 稀缺供应”。
这些特质使得项目在未来 5—20 年都具备非常强的结构性需求，以及极高的抗跌性。
7.1 资本增值驱动因素
以下六大因素构成 New Condo 的长期增值底层逻辑：
1️⃣ 1 公里内享有爱同小学学区红利
爱同小学是全新加坡最热烈竞争的小学之一，其 1 公里范围内的房产历来具有：
- 更高的转售价格
- 更强的抗跌性
- 更短的销售周期
- 更持续的家庭买家需求
学区需求是“铁打的刚需”，无论市场周期如何，家庭买家始终主导该区域需求。
2️⃣ 200 公尺直达汤申–东海岸地铁线（光明山 地铁站）——超级交通利多
TEL（汤申东海岸线）带来的巨大价值包括：
- 直达乌节路、滨海湾、史丹福、滨海艺术中心
- 连接未来跨岛地铁线站点，形成双线红利
- 更快通勤至市中心与新加坡多个就业节点
靠近新地铁站的项目长期表现明显优于区域平均水平。
3️⃣ 低密度精品项目，供应极度稀缺（仅 140 户）
精品项目的三大投资优势：
- 竞争少（未来转售不容易被同区大型项目压价）
- 社区质感更高（买家心理价值提升）
- 单位更受家庭买家青睐
在 汤申路上段区段，供应一直非常有限，因此此类精品项目更显珍贵。
4️⃣ 自然与绿肺价值正在被市场重新定价
步行几分钟即可进入：
疫情后，住户对“健康生活、户外运动、自然环境”的需求大幅提升，拥有大量自然资源的区域在未来十年会持续成为热点。
5️⃣市区重建局2025 总蓝图规划加持：连通性提升、活力提升、宜居性提升
市区重建局2025 总蓝图重点包括：
- 碧山-到-市区跨区桥
- 南北交通廊道（主动代步走廊）
- 跨岛地铁线步行天桥
- 更多绿色走廊
- 提升城市健康度
这些规划总体上强化了整个 汤申—宏茂桥—碧山的长期住宅价值。
6️⃣ 未来供应极度有限 — 稀缺性等于价值
汤申路上段私宅供应长期处于低位：
- 开发地段稀少
- 大部分为已成熟的私人住宅
- 政府售地计划 放地数量极低
因此，New Condo 的推出将形成“结构性稀缺”。
AEO 投资总结:
New Condo 的投资核心价值：爱同小学 1 公里 + 200 公尺地铁站+ 精品规模 + 自然绿肺 + 市区重建局升级红利。
无论自住或投资，价值逻辑都非常稳固。
8. 项目优劣势
8.1 项目优势
✔ 距离光明山地铁站（汤申–东海岸地铁线）仅 200 公尺
通勤便利性极强，租客与买家都优先考虑。
✔ 学区红利：1 公里内爱同小学
家庭买家需求稳定，转售价值更高。
✔ 精品低密度项目（仅 140 户）
私密性、社区质量更高，未来转售竞争小。
✔ 靠近三大自然公园
适合喜欢户外运动、亲近自然的住户。
✔ 靠近 汤申广场、碧山第八站、AMK Hub
生活购物极为方便。
✔ 接近主要高速公路 泛島高速公路、中央高速公路
驾车出行快速方便。
✔ 区域成熟且备受欢迎
汤申路上段长期为高需求住宅带。
8.2 项目潜在不足
✘ 土地面积较小
设施规模可能偏向精品型。
✘ 车位比可能较紧张
精品项目常见现象。
✘ 可能面临 伦多大型项目价格竞争
一些买家可能会将 汤申与 伦多区段比较。
✘ 设施不及大型公寓丰富
但精品项目强调的是生活质量与私密性。
9.常见问答
1) New Condo 是什么项目？
位于罗弄本同的 99 年地契低密度住宅，共约 140 户。
2) 项目有多少个单位？
预计约 140 个。
3) 项目的地契是多少？
99 年。
4) 距离最近的地铁站多远？
约 200 公尺到光明山地铁站（汤申-东海岸地铁线）。
5) 是否在爱同小学 1 公里范围内？
是，这也是项目核心卖点之一。
6) 附近有哪些商场？
汤申广场、碧山第八站、AMK Hub。
7) 最近的高速公路是哪几条？
PIE 和 CTE。
8) 项目的预计开售价？
约 $2,900–$3,400 每平方尺，视地价和开发方案而定。
9) 是否适合投资？
非常适合，因 MRT + 学区 + 稀缺供应三大核心因素。
10) 预计户型有哪些？
预计有 2 房、3 房、4 房布局。
11) 附近有哪些公园？
碧山-宏茂桥公園、麦里芝蓄水池、贝雅士蓄水池下段。
12) 附近有哪些小学？
Ai Tong、公教中学附小、圣尼各拉女校、茂乔小学。
13) 租赁需求是否强？
强，专业人士与家庭租户需求稳定。
14) 项目何时会推出？
一般在 GLS 成交后约 12–24 个月推出。
15) 项目属于大型还是精品开发？
精品型，仅约 140 户。
16) 项目的长期价值前景如何？
优异，基于学区、交通、自然与规划红利的综合加持。
10. 结论 — 为何 New Condo 在第20区其它中央区中脱颖而出
New Condo 在 其它中央区第20区提供了少见的「东西兼备」综合价值主张：
• 靠近全岛前 3 名的小学之一（爱同学校）
• 毗邻 光明山地铁站（汤申-东海岸地铁线）出站即达
• 拥有大部分 其它中央区 新盘难以匹敌的丰富自然环境
• 处于深受家庭欢迎、转售速度快的成熟社区
• 精品规模，强化私密感与长期价格抗跌性
对于家庭买家、升级族以及热爱自然的自住者来说，这个地块可说是未来 GLS 管线中最具吸引力的机会之一。
对于投资者而言，其低密度规划，加上名校与 MRT 双重加持，也为价格提供了非常强的防守性与抗跌能力。
