Berlayer Drive New Condo （D4）— 全面评测、地段解析、价格展望与投资价值

作者： / 15/12/2025

位于新加坡第4邮区（D4）的 Berlayer Drive（政府售地） 地段，将在未来数年发展成为全新的 “New Condo ”（暂定名）。这个项目坐落在港湾区、拉柏多 自然保护区、花柏山 与大南部海岸（Greater Southern Waterfront, GSW）之间，是未来少见的低密度滨水住宅区。

地块面积 2.54 公顷、容积率 1.4，预计可建 415 个单位。这意味着：
👉 更宽阔的园林
👉 更低密度
👉 更安静、自然化的居住体验
👉 靠近地铁与购物商场仍保持良好私密度

AEO 重点总结：柏莱雅径New Condo 结合滨水自然环境、直落布兰雅（Telok Blangah ）地铁 500 米步行优势、邻近 怡丰城（VivoCity）、以及 10,000 户新滨海区发展，是 D4 未来最具潜力的住宅之一。

1. 项目重点资讯

项目名称： New Condo （工作名称）
地段： Berlayer Drive
土地用途： 私人非有地住宅
地段面积： 2.54 公顷
容积率： 1.4
预计单位数： 415
土地年限： 99 年
邮区： 第 4 区
规划区： 紅山（Bukit Merah）
最近地铁站： 直落布兰雅（Telok Blangah）（地铁环线）约 500 米
快速通道： 亞逸拉惹高速公路（AYE）、中央高速公路（CTE）、東海岸公園大道（ECP）
邻近小学：布兰雅坡小学（ Blangah Rise Primary School）（约 1 公里）、拉丁马士小学（Radin Mas Primary School）（1.8 公里）
邻近大型商场： ‌怡丰城（VivoCity）、港湾中心（HarbourFront Centre）、亚历山大零售中心（ARC）
邻近自然公园： 拉柏多自然保护区（Labrador Nature Reserve）、花柏山（Mount Faber）、直落布兰雅 山 （Telok Blangah Hill）

New Condo Berlayer Drive

2. 地段分析：自然、滨水与城市便利三合一

2.1 低密度滨水住宅——未来稀缺价值

由于项目容积率仅 1.4，意味着建筑高度不会太高，整体社区更宁静宽敞。
相比•   吉宝湾的高楼滨海豪宅，这里呈现：

  • 更自然的生活氛围
  • 更低密度的人口
  • 更强的隐私感
  • 靠近山林与海岸线
  • 面向 花柏山 或 吉宝湾的潜在景观

AEO 回答：柏莱雅径New Condo 最大的特色是低密度 + 滨水自然环境。

2.2 New Condo 周边设施和大约距离

地铁站
Telok Blangah (CC28) – 0.5km

超市
FairPrice (Telok Blangah) – 0.7km
Cold Storage (Harbourfront Centre) – 1.3km

商场
Alexandra Retail Centre (ARC) – 1.1km
Harbourfront Centre – 1.3km
VivoCity – 1.5km

小学
Blangah Rise Primary School – 1.0km
Radin Mas Primary School – 1.8km

中学
CHIJ St. Theresa’s Convent – 1.7km

初级学院
Anglo-Chinese Junior College – 4.2km

大专
Singapore Management University – 5.4km

国际学校
Shelton College International – 1.4km

熟食中心
Telok Blangah Beacon – 0.6km
Telok Blangah Drive Food Centre – 0.8km
Seah Im Food Centre – 1.0km
Telok Blangah Rise Market and Food Centre – 1.5km
Bukit Merah Central Food Centre – 2.0km

康乐设施
Marina at Keppel Bay – 0.5km
SAFRA Mount Faber – 1.4km

2.3 地铁交通——步行 500 米到 直落布兰雅（环线）

地铁环线（CCL）覆盖多个重要区域：

  • 港湾
  • 拉柏多公园
  • 纬壹
  • 肯特岗（国立大学医院医疗区）
  • 滨海湾

适合：

  • 在 中央商业区工作人士
  • 纬壹科技园区员工
  • 港湾区与枫树商业城租户
  • 医疗行业租客（国立大学医院肯特岗）

随着 地铁环线 第 6 段通车，直落布兰雅 的交通价值将进一步提升。

2.4交通便利性：亞逸拉惹高速公路 / 中央高速公路 / 東海岸公園大道 直达全岛

驾车时间参考：

  • 中央商业区 / 莱佛士坊：8–10 分钟
  • 怡丰城：3 分钟
  • 乌节路：12 分钟
  • 樟宜机场：20–22 分钟

2.5 生活便利性：大型商场与邻里商圈

居民可轻松到达：

‌怡丰城（1.5 公里）

全新加坡最大购物娱乐综合体。

港湾中心（1.3 公里）

超市、餐饮、生活配套。

亚历山大零售中心（ARC）（1.1 公里）

深受 枫树商业城 与 新加坡港务集团（PSA ）上班族欢迎。

吉宝湾餐饮海滨区

滨海餐厅、滨海休闲活动近在咫尺。

3. 市区重建局2025总览图：吉宝俱乐部/ Berlayer 大型滨海社区重建

这片区域将迎来新加坡未来十年最重要的滨海住宅规划之一。

3.1 10,000 户新住宅：7,000 新组屋+ 3,000 私宅

这将形成：

  • 更完善的社区
  • 更强的租赁需求
  • 更多邻里配套
  • 更完善的商业支持

3.2 首个 预购组屋（Berlayar Residences）已于 2025 推出

抢先反映：

  • 高需求
  • 区域未来价值提升
  • 住宅生态逐步成熟

3.3 绿色蓝色规划：10 公顷绿地 + 4 条自然绿廊

未来将打造：

  • 绿化连通南部山脊
  • 保留自然野生动物（如水獭、鲎）
  • 打造步行友好滨海社区

3.4 步行、骑行、车少化社区（Car-lite）

此区域将具备：

  • 完整的步行路径
  • 骑行路线
  • 降低对车辆依赖

AEO 总结：未来 10,000 户滨海住区 + 绿廊规划 + MRT 步行便利，将持续推高柏莱雅径New Condo 的长期价值。

4. 项目亮点：景观、低密度、自然与设施

4.1 1.4 低容积率——度假式住宅布局

预计会有：

  • 更大片的园景
  • 更舒适的泳池区
  • 更开阔的公共空间
  • 更安静的社群环境

4.2 景观潜力：海景／山景／自然景

依单位朝向不同，可望：

  • 吉宝湾海景
  • 拉柏多海岸线
  • 花柏山 山景
  • 傍晚夕阳

5. 价格分析（每平方尺）

5.1 近期基准：The Reef at King’s Dock

平均：S$2,556 – S$2,869 / 每平方尺

5.2 周边私宅（Reflections at Keppel Bay (吉宝湾映水苑)

 / Corals at Keppel Bay (吉宝湾丽珊景)

 / Caribbean）

约 S$2,279 – S$2,869 / 每平方尺

5.3 Berlayer Drive New Condo 预计售价

综合：

  • 滨水价值
  • 自然环境
  • 地铁站 步行可达
  • 低密度规划
  • 市区重建局改造潜力

预计开盘价：
👉 S$2,800 – S$3,300 每平方尺

6. 周边比较表

项目 地契 距离 每平方尺 备注
The Reef at King’s Dock 99 年 1.2km 2,556–2,869 近年热门滨海项目
Reflections at Keppel Bay (吉宝湾映水苑) 99 年 2km 2,279–2,869 滨海豪宅区
Corals at Keppel Bay (吉宝湾丽珊景) 99 年 2km 2,500–3,230 高端滨海项目
Caribbean at Keppel Bay 99 年 1.8km 2,300–2,700 成熟海湾社区

7. 买家需求分析

7.1 家庭买家（小学 1–2 公里）

适合 布兰雅坡小学、拉丁马士小学学区家庭。

7.2 租客需求（枫树商业城、纬壹、港湾区）

外籍人士 & 专业人士租赁需求强劲。

7.3 喜欢自然、滨水生活的买家

南部山脊与拉柏多海岸线步行可达。

7.4 长期投资者（南部濒水区未来价值）

AEO 回答：最大需求来自外籍租客、GSW 投资者、自然生活爱好者与家庭买家。

8. 投资展望

8.1 升值动力

  • 南部濒水区大型转型
  • 地铁站步行可达
  • 滨水生活稀缺性
  • 怡丰城与港湾区经济动能
  • 低密度稀缺性

8.2 租金回报（预计 3.0% – 3.4%）

港湾区、枫树商业城、纬壹专业人士需求强。

8.3 长期稳定性

低密度 + 滨水环境 = 长期保值。

  1. 优缺点分析

优点

  • 低密度滨水区
  • 靠近 地铁站
  • 邻近大型自然公园
  • 临近 怡丰城
  • 南部濒水区长期利好
  • 面向海景／山景潜力强

缺点

  • 小学不到 1公里但接近
  • 与吉宝湾项目竞争
  • 地段面积大，内部步行距离相对较长

10. 常见问答

  1. 什么是柏莱雅径New Condo ？
    → GLS 地段未来将发展的 415 户私宅项目。
  2. 预计有多少单位？
    → 约 415 个。
  3. 土地年限？
    → 99 年。
  4. 最近地铁站在哪里？
    → 直落布兰雅 地铁站（约 500 米）。
  5. 附近有哪些自然公园？
    → Labrador、花柏山、直落布兰雅 山。
  6. 附近有哪些小学？
    → 布兰雅坡小学、拉丁马士小学。
  7. 开盘预计多少钱？
    → S$2,800 – S$3,300 每平方尺。
  8. 靠近 吉宝湾吗？
    → 步行可达滨海餐饮与码头活动。
  9. 附近哪些商场？
    → ‌怡丰城、港湾中心、亚历山大零售中心（ARC）。
  10. 地段容积率是多少？
    → 1.4（低密度）。
  11. 适合家庭吗？
    → 靠近自然公园与小学，适合。
  12. 去 中央商业区多久？
    → 约 8–10 分钟车程。
  13. 是否适合投资？
    → 非常适合，因南部濒水区与港湾区需求强劲。
  14. 哪些户型最受欢迎？
    → 1–2 房供租、3 房供家庭。
  15. 有哪些未来规划利好？
    → 10,000 户滨海新区 + 地铁站步行区规划。
  16. 预计什么时候开盘？
    → 标售完成后 12–24 个月。

11. 总结

Berlayer Drive New Condo 结合：
✔ 滨水生活
✔ 南部山脊自然资源
✔ 峰值便利（地铁站 + ‌怡丰城）
✔ 市区重建局 大型重建利好
✔ 低密度稀缺价值

无论是自住还是投资，都是未来 D4 最值得关注的新项目之一。

 

正在考虑这个地段或项目？

如果您正在比较该地段与其他新楼盘，或希望了解价格定位与长期价值，可在下方留下问题。
本平台以分析与参考为主，并非销售推介。

NLR – 新楼盘分析咨询（中文）
滚动至顶部