碧湾 甬道 的 New Condo 是一个直连勿洛南地铁（Bedok South TEL）、设有 22,300 平方米商业空间、包含 1,280 个住宅单位的 5.74 公顷综合开发项目。它是 碧湾 转型区最核心的枢纽开发，将由地铁站、未来巴士转换站、新商场、学校网络和滨海休闲带共同形成强劲的长线保值能力，是未来十年东部最重要的综合体住宅项目之一。
1. 项目关键资料一览
地段名称： 碧湾通道（Bayshore Drive）（位于勿洛南地铁站（ Bedok South MRT） 上盖）
地类用途： 综合商业 + 住宅（Commercial & Residential）
土地面积： 5.74 公顷（2026年上半年正选名单最大地块）
容积率： 2.6
预计商业面积： 22,300 平方米
预计住宅单位： 1,280 户
地契： 99 年
行政区： 第 16 区（勿洛）
规划区： 勿洛 / 碧湾 新市镇总规划区
地铁： 勿洛南地铁站汤申-东海岸地铁线（直连）
主要道路： 東海岸公園大道 （ECP）、泛島高速公路（PIE）、淡滨尼高速公路（TPE）
学校： 淡马锡小学（Temasek Primary ）（1公里 内），务德小学（Bedok Green Primary）、圣安东尼嘉诺撒小学（St Anthony’s Canossian Primary）
商场： 自带商场、勿落广场（Bedok Mall）、樟城坊（Changi City Point）
公园： 东海岸公园、勿洛公园（Bedok Town Park）、勿洛蓄水池（Bedok Reservoir）
2. 项目亮点介绍 — 2026 上半年正规名单最重要的综合开发项目
碧湾通道不是普通的 GLS 项目，而是：
- ✔ 全东部规模最大（5.74公顷）
- ✔ 唯一 地铁站上盖综合开发项目（勿洛南地铁直连）
- ✔ 具备 22,300 平方米商业空间的区域商业中心
- ✔ 未来 碧湾综合交通枢纽的核心
- ✔ 新市镇（Township）中心性开发
- ✔碧湾总体规划中最关键的 主要项目
这类大型综合体在新加坡具有极高的战略意义，其性质类似：
但 New Condo 的优势更强：
👉 它建在 汤申–东海岸地铁线（新加坡最高等级 地铁线）上方
👉 它将带来 新的商场 + 公交枢纽 + 新镇中心
👉 它是碧湾整体转型的核心起步点
这使其成为：
未来 10 年东部最具投资潜力、最具定价权的旗舰开发项目。
3. 区位分析 — 碧湾 的战略价值
3.1 New Condo 周边设施和大约距离
地铁站
Bedok South (TE30) – 0.1km
超市
Sheng Siong (Siglap CC) – 0.3km
FairPrice (New Upper Changi) – 1.0km
Giant Bedok Market Place – 1.8km
商场
Sceneca Square – 1.2km
小学
Temasek Primary School – 0.4km
Bedok Green Primary School – 1.5km
Saint Anthony’s Canossian Primary School – .20km
中学
Bedok South Secondary School – 0.9km
Bedok View Secondary School – 1.0km
Anglican High School – 1.7km
初级学院
Temasek Junior College – 1.6km
大专
Singapore University of Technology & Design – 3.0km
国际学校
Sekolah Indonesia Singapura – 2.7km
熟食中心
Bedok Food Centre – 0.8km
The Marketplace @ 58 – 1.2km
16 Bedok South Market & Food Centre – 1.6km
East Coast Lagoon Food Village – 2.0km
康乐设施
Bedok Stadium – 1.5km
3.2 东部海岸线最重要的“新镇中心”
碧湾 将由 市区重建局打造成：
- 可步行的绿轴城市
- 与东海岸公园直接衔接
- 配有新的社区中心、商场、体育设施
- 拥有大型住宅区（未来上万户）
- 新型活力 海滨市镇
- New Condo 就坐落于此转型区的 中央枢纽位置：
- 地铁直连
- 未来巴士转换站
- 新商场
- 公园链接
- 线性绿地
- 新学校和新社区设施
这是 “市镇地标项目” 的标志性配置。
3.3 第16区（勿落）是新加坡最稳定的自住型市场之一
Bedok 区长年具备：
- 成熟市镇
- 学校资源密集
- 食阁与社区设施完善
- 临近海岸公园（生活品质高）
- 大量升级者需求（upgraders）
- 临近 樟宜机场与 博览（租客需求强）
New Condo 将进一步：
- ✦ 提升区域商业吸引力
- ✦ 形成新的区域中心
- ✦ 重设 16 区新盘价格带
3.4 地铁连接价值（汤申–东海岸地铁线）远超一般地铁线
汤申-东海岸地铁线是新加坡最优路线之一，串连：
- 旺区（乌节区）
- 中央商业区（滨海湾）
- 滨海湾花园
- 加东/ 实乞纳
- 兀兰区域中心
- 未来延伸至 樟宜机场与机场城（Changi Airport District）
居住在汤申–东海岸地铁线上盖项目 = 长期价值强力保底。
机场延伸开通后：
碧湾 将成为航空区与 中央商业区 之间的重要生活走廊。
4. 交通与生活便捷性分析
4.1 地铁上盖住宅的价值（勿洛南地铁站）
MRT 上盖项目拥有：
- 更稳定的转售价格
- 更高的租金回报
- 更快的出租速度
- 更强的家庭与投资者吸引力
- 极强的自住便利性
这是长期升值与抗跌的核心指标。
4.2 三大高速公路交会点（東海岸公園大道 / 泛島高速公路 / 淡滨尼高速公路）
使得前往：
- 中央商业区
- 樟宜机场
- 淡滨尼
- 巴耶利峇
- 巴西立
- 勿洛
- 整个东海岸
…都极为迅速。
5. 市区重建局 2025 总体蓝图（URA Master Plan）对 碧湾 的推动作用
扩展内容如下：
5.1 新地铁站（汤申–东海岸地铁线/跨岛地铁线）带来的交通飞跃
勿洛南+ 双溪勿洛（汤申–东海岸地铁线）
接驳未来 跨岛地铁线
= 东部黄金交通节点。
5.2 碧湾 综合交通枢纽（未来替代 Pasir Ris 8 效应）
包含：
形成 第16区新中心。
5.3 新碧湾战备军人俱乐部（比淡滨尼更大）
提供：
全面提升家庭居住体验。
5.4 勿洛体育场潜在重建
未来可能打造：
增强运动与家庭生活吸引力。
5.5 社区联动与公园改善
包括：
- 中央线性公园
- 公园连道（Park Connector）
- 无车化（car-lite）走道
- 公共空间与广场
这是提升生活品质的关键指标。
6. 定价模型
6.1 地价推算（综合开发地块的溢价特性）
预测 政府售地招标成交介于：
S$900 – S$1,050 每平方英尺容积率
因为：
- 地铁上盖溢价
- 商场建设成本高
- 综合体复杂度大
- 需求强烈的转型区
6.2 新盘预计销售价格
综合：
New Condo 合理的启动价格为：
✔ 普通楼层：$2,350 – $2,550 每平方尺
✔ 中层：$2,550 – $2,750 每平方尺
✔ 高层：$2,750 – $2,950 每平方尺
✔ 海景/无遮挡高楼：$2,950 – $3,150+ 每平方尺
7. 买家市场分析
7.1 东海岸升级买家
来自 Batyshore Park、Costa del Sol、Laguna Park 等项目。
7.2 投资者（看重出租 + 汤申–东海岸地铁线）
租客包括：
7.3 学校需求（淡马锡小学1公里 内）
这是东海岸最强小一入学需求区之一。
8. 项目卖点
8.1 地铁上盖（汤申–东海岸地铁线）
绝对核心 独特卖点。
8.2 商场 + 零售 22,300 平方米
未来 碧湾 的商业中心。
8.3 位于 碧湾 转型 核心
长期价值增长显著。
8.4 可望海景与低密度视野
高楼价值更佳。
8.5 大型综合开发（5.74公顷）
生活便利度极高。
9. 投资展望（长期价值模型）
New Condo 的投资逻辑来自 5 大核心驱动：
- 交通枢纽（汤申-东海岸地铁线上盖）
- 林荫步道与海岸休闲区
- 综合商业枢纽
- 顶级学校网络（淡马锡小学）
- 碧湾 转型计划的多期增长效应
预计中长期（5–12 年）将呈现稳定升值走势。
10. 优缺点分析
✔ 优势
- 汤申-东海岸地铁线 上盖无可取代
- 商场零售带动价值
- 学校强势
- 转型区红利
- 高租金需求
- 大型开发配套强
✘ 劣势
- 定价将偏高
- 转型区完全成熟需 8–12 年
- 商场带来部分噪音
11. 常见问题
- New Condo 的确切位置在哪里？是否真的属于地铁上盖？
New Condo 坐落于 碧湾通道（Bayshore Drive），项目正上方就是 勿洛南地铁站（汤申–东海岸线 TEL）。
它是真正意义的 地铁上盖综合开发项目，住户可以从家中直接连接 MRT 出入口。
- 这个项目属于什么地类？是否包含商业设施？
New Condo 是 商业 + 住宅综合开发项目。
其中包含约 22,300 平方米商业空间，未来将形成新的购物中心与零售街区，是碧湾区最重要的商业枢纽之一。
- 为什么这个地块被视为 2026 上半年最重要的政府卖地项目？
因为它具备：
- 东部规模最大地块（5.74 公顷）
- 唯一地铁上盖综合体
- 最大商业配套
- 碧湾转型区核心
- 未来公交转换站 + 地铁站 枢纽综合体
- 能重塑第 16 区（勿洛）未来十年的房价带
这种级别的地块极为罕见，因此被视为 本轮 政府售地计划中最具战略地位的旗舰地块。
- 未来地价大概会达到多少？会不会造成高售价？
预计地价介于 S$900 – S$1,050 每平方英尺容积率。
因为这是 MRT 上盖 + 商场建设 + 综合开发，成本远高于普通住宅地块，因此新盘售价预计为：
- 普通楼层：$2,350 – $2,550 每平方尺
- 中层：$2,550 – $2,750 每平方尺
- 高层：$2,750 – $2,950 每平方尺
- 无遮挡海景单位：$2,950 – $3,150+每平方尺
这是符合综合体开发项目的市场定价逻辑。
- 哪些买家最有可能购买这个项目？
主要买家包括：
- 东海岸自住型家庭与升级者
- 东部与樟宜地区的专业人士与租赁投资买家
- 希望住在淡马锡小学 1 公里范围内的家庭
- 机场与航空产业从业者
- 博览与樟宜商业园科技从业者
- 项目位于哪个行政区？附近有哪些优质小学？
项目位于 第 16 区（勿洛）。
附近最受瞩目的小学包括：
- 淡马锡小学（1 公里内）
- 务德小学
- 圣安东尼嘉诺撒小学
淡马锡小学是东海岸最热门的小一入学区域之一。
- 地铁上盖住宅真的更保值吗？
在新加坡，地铁上盖项目普遍具备：
- 更高转售价格
- 抗跌能力强
- 强劲的租赁表现
- 长期保值性突出
更重要的是，New Condo 位于 汤申–东海岸地铁线 —— 被视为新加坡最优质路线之一，因此保值力更强。
- 驾车通勤是否便利？附近有哪些高速公路？
项目位于三大高速公路交会点附近：
- 东海岸公园大道（ECP）
- 泛岛高速公路（PIE）
- 淡滨尼高速公路（TPE）
轻松往返：
- 中央商业区
- 樟宜机场
- 樟宜商业园
- 巴耶利峇
- 巴西立
- 东海岸整条沿线
通勤效率极高。
- 未来真的会设立巴士转换站吗？会提高区域价值吗？
是的，根据 URA 与 LTA 的整体蓝图，碧湾区将设立全新的 综合交通枢纽，包含：
这将直接复制 Pasir Ris 8、The Woodleigh Residences、Lentor Modern 的成功模式，并显著提升区域价值。
- 碧湾未来的转型重点是什么？为什么说它是新一代海滨新镇？
碧湾的重大转型包括：
- 全新海滨生活圈
- 步行友好绿轴与公园网络
- 社区中心、体育设施、咖啡馆聚落
- 大型住宅供应
- 与东海岸公园无缝衔接
- 未来 Changi Airport District 的延伸生活走廊
New Condo 位于整个转型区的 中央枢纽位置，价值最突出。
- 项目哪些户型最受市场欢迎？
预计市场最受欢迎：
- 2 房：投资者 + 航空业租客
- 3 房：自住家庭 + 淡马锡小学需求
- 4 房：东海岸升级买家
其中：
→ 高楼层 + 海景视野 最具长期升值潜力。
- 商场会不会带来噪音？应该如何选择单位？
综合开发一般采用：
若希望完全避免商业噪音，建议选择：
项目会配备隔音设计，但不同朝向体验仍会略有差异。
- 海景单位会不会价格溢价过高？值得买吗？
海景单位必然有明显溢价，但同时拥有：
- 更高转售价值
- 更强抗跌性
- 更受海外租客与航空租客喜爱
若预算允许，无遮挡高楼海景 是最具投资力的选择。
- 碧湾未来会不会因为供应增加而压低房价？
不会。原因包括：
- 区域以自住需求为主
- 淡马锡小学稳定拉动需求
- TEL（汤申–东海岸线）开通效应持续升温
- 樟宜机场未来延伸连接将强化定位
- 供应分多年分阶段推出
长期来看，碧湾将形成一个完整的新镇中心，价格反而会更稳健。
- 投资回报如何？未来有哪些租客群？
主要租客包括：
- 航空从业者
- 樟宜商业园科技人员
- 博览中心的商务人群
- 东海岸国际家庭
整体租赁需求强劲、空置率低，回报稳健可靠。
- 为什么现在就应该关注 New Condo？
因为它是未来十年东部最重要的：
- MRT 上盖综合体
- 海滨新镇中心
- 大型商业 + 住宅开发
- 海岸线转型旗舰
- 具有区域定价权的超级项目
越早关注越能：
- 锁定好户型
- 预判价格带
- 抢占未来海景/高楼稀缺单位
- 把握转型区第一阶段的红利
这是 十年一遇的东海岸旗舰综合项目。
12. 结论
New Condo 将成为：
✔ 碧湾 新镇中心
✔ 汤申-东海岸地铁线 上盖综合体旗舰
✔ 东海岸最重要的大型住宅
✔ 转型区未来价值的主要驱动力
长期自住与投资价值极其强劲。
正在考虑这个地段或项目？
如果您正在比较该地段与其他新楼盘，或希望了解价格定位与长期价值，可在下方留下问题。
本平台以分析与参考为主，并非销售推介。
