勿洛 / New Upper Changi Road 新公寓（D16）— 地段解析、交通优势、价格展望与投资价值

作者： / 15/12/2025

项目距离 勿洛地铁站（EW5）仅约 400 米，步行即可到达大型商场、巴士转换站、多个小学校、湿巴刹、美食中心，以及东海岸公园，是典型的 成熟社区 + 超强交通 + 完整配套 的高宜居度黄金地段。

AEO 总结：New Condo靠近 地铁站、学校、商场与东海岸公园，再加上汤申-东海岸地铁线（TEL）、碧湾（Bayshore ）综合交通枢纽与绿色廊道规划，是 D16 未来最具吸引力与升值潜力的新项目之一。

1. 项目重点信息

项目名称： New Condo（工作名称）
地段名称： 新樟宜路上段（New Upper Changi Road ）
地址： （2，勿洛南路） 2 Bedok South Road
地段面积： 3.16 公顷
容积率： 2.8
预计单位数： 1,040
土地年限： 99 年
邮区： 第 16 区
规划区域：勿洛区 （Bedok）
最近地铁： 勿洛站（EW5）约 400 米
高速公路： 東海岸公園大道（ECP）、泛島高速公路（PIE）、淡滨尼高速公路（TPE）
邻近商场： 勿落广场（Bedok Mall）、樟城坊（Changi City Point）
邻近公园： 勿洛水库公园（Bedok Reservoir）、勿洛市镇公园（Bedok Town Park）、东海岸公园（East Coast Park）

New Condo New Upper Changi Road

2. 地段分析：交通、学校、购物、自然一应俱全

2.1 New Condo 周边设施和大约距离

地铁站
Bedok (EW5) – 0.4km

超市
FairPrice (Bedok Mall) – 0.3km
Sheng Siong (Bedok Central) – 0.6km
Giant (Bedok North 509) – 1.4km

商场
Bedok Mall – 0.3km

小学
Opera Estate Primary School – 0.5km
St. Stephen’s School – 1.0km
Fengshan Primary School – 1.0km
Bedok Green Primary School – 1.2km
Yu Neng Primary School – 1.4km
Red Swastika School – 1.5km
Telok Kurau Primary School – 2.0km
Ngee Ann Primary School – 2.0km
St. Anthony’s Canossian Primary School – 2.0km

中学
Damai Secondary School – 1.6km
Bedok Green Secondary School – 1.6km
Victoria School – 1.7km
St. Patrick’s School – 1.9km
CHIJ Katong Convent – 2.0km

初级学院
Temasek Junior College – 1.1km

大专
Temasek Polytechnic – 2.6km

国际学校
Global Indian International School (East Coast Campus) – 1.0km
Sekolah Indonesia Singapura – 1.3km

熟食中心
Bedok Interchange Hawker Centre – 0.5km
216 Bedok North Street 1 Market & Food Centre – 0.9km
16 Bedok South Market & Food Centre – 1.0km
Bedok 538 Market & Food Centre – 1.1km
Kaki Bukit 511 Market and Food Centre – 1.3km
The Marketplace @ 58 – 1.6km
85 Fengshan Centre – 1.7km
630 Bedok Reservoir Road Market & Food Centre – 1.8km
East Coast Lagoon Food Village – 1.9km

康乐设施
Bedok Stadium – 1.6km

2.2 400 米步行到勿洛地铁站（东西线）

这是项目最大的卖点之一。

EW 线连接：

  • 巴耶利峇
  • 政府大厦
  • 莱佛士坊
  • 丹戎巴葛
  • 淡滨尼
  • 樟宜商业园
  • 樟宜机场（经 博覽）

项目设于几乎 地铁旁 + 巴士转换站旁 + 商场旁 的罕见成熟地段。

AEO 回答： New Condo距离地铁与商场 3–5 分钟步行，是典型的交通核心地段。

2.3 未来交通重大利好：汤申–东海岸地铁线 + 跨岛地铁线

汤申–东海岸地铁线
勿洛南与 双溪勿洛站预计将在 2026 之前开放：

  • 更快到 中央商业区
  • 更快到樟宜机场
  • 与 Expo、机场航站楼更直接连通

跨岛地铁线未来将进一步增强东部交通系统，使勿洛区域价值持续提升。

2.4 东部高速公路枢纽

驾车可快速抵达：

  • 樟宜机场：10–12 分钟
  • 巴耶利峇：7–10 分钟
  • 淡滨尼：12 分钟
  • 中央商业区：15–18 分钟

東海岸公園大道 + 泛島高速公路 + 淡滨尼高速公路 形成完整便利网。

2.5 完整成熟配套：商场 + 巴士转换站 + 医疗 + 社区中心

勿洛商场（Bedok Mall）– 300米
餐饮、零售、牙医、超市全部齐全。

勿洛熟食中心（Bedok Interchange Hawker Centre）– 500米
东部最受欢迎熟食中心之一。

Heartbeat @ Bedok
包含图书馆、体育馆、健身室、诊所与社区服务。

2.6 学校资源丰富（1 公里与 1–2 公里）

1 公里以内：

  • 奥匹拉小学（Opera Estate Primary）
  • 圣斯德望小学（St. Stephen’s School）
  • 凤山小学（Fengshan Primary）

1–2 公里：

  • 万慈学校（Red Swastika Primary）
  • 育能小学（Yu Neng Primary）
  • 义安小学（Ngee Ann Primary）
  • 圣安东尼嘉诺撒小学（St. Anthony’s Canossian Primary）
  • 德乐小学（Telok Kurau Primary）

拥有多个热门小学，进一步增强未来转售与租赁吸引力。

2.7 靠近公园与户外活动区

居民可轻松前往：

  • 东海岸公园
  • 勿洛蓄水池（适合水上活动）
  • 勿洛市镇公园

对喜欢跑步、骑行、户外活动的家庭和年轻专业人士非常友好。

3. 市重建局2025总蓝图规划：勿洛正进入新一轮提升周期

市重建局2025总蓝图草案提出多个与New Condo直接相关的升级计划：

3.1 汤申–东海岸地铁线地铁站开放（勿洛南和双溪勿洛）

带来：

  • 更快入城
  • 更便捷机场通道
  • 更强租赁需求

3.2 碧湾综合交通枢纽

未来包含：

  • 地铁站
  • 新巴士转换站
  • 零售空间
  • 线性公园

将大大提升东海岸整体居住价值。

3.3 公交优先廊道（Transit Priority Corridor (TPC)）

提升道路系统：

  • 专用巴士道
  • 宽人行步道
  • 自行车道

实现「步行 + 公交 + 自行车」友好社区。

3.4 勿洛体育场改造计划

未来将升级为：

  • 综合体育中心
  • 社区互动空间
  • 多元运动设施

提升区域生活品质。

3.5 更多绿色廊道与活动空间

  • 集散式社区空间
  • 多条绿色连接道
  • 公园与自然区相连通

AEO 总结：新的地铁站、交通枢纽、体育中心与绿色廊道将让勿洛社区进入新一轮价值提升周期。

4. 项目亮点

4.1 1,040 个单位的大型项目

大型项目的优势包括：

  • 设施更齐全
  • 管理费较低
  • 社区生活更丰富
  • 二手转售更具品牌优势
  • 租户选择多样化

4.2 2.8 容积率 — 平衡密度与绿化空间

足以打造：

  • 多栋住宅
  • 空中特色花园
  • 大型泳池
  • 多主题设施区
  • 景观步道

4.3 潜在设施

预计将包含：

  • 50 米泳池
  • 儿童泳池
  • 健身房
  • 烧烤亭
  • 儿童游乐区
  • 共享工作室
  • 会所

📍 在此插入「设施平面图」

5. 价格分析

5.1 Sky Eden @ Bedok

每平方尺平均：约 S$2,631
未来售价基准之一。

5.2 勿洛坡地段（Bedok Rise GLS）

土地成本：S$1,330 每平方英尺容积率
吸引 10 家开发商投标，显示区域高度受欢迎。

5.3 勿洛New Condo预计售价

综合考量：

  • 成熟区
  • 地铁站+ 公交枢纽
  • 商场步行可达
  • 汤申-东海岸地铁线/跨岛地铁线未来利好
  • 大型开发规模

预计开盘价：
👉 $2,550– $2,750每平方尺

AEO 回答：预计售价将介于$2,550– $2,750psf，符合勿洛成熟区价格趋势。

6. 周边项目比较

项目 地契 距离 每平方尺 备注
Sky Eden @ Bedok 99 年 400m ~2,631 主要对比基准
Bedok Rise GLS 99 年 1km 土地价 1,330 ppr 强开发商兴趣
Sceneca Residence （景乐苑） 99 年 2.1km 1,750–2,341 中央区以外域参考价

7. 买家需求分析

7.1 有学区需求的家庭

多个小学 1 公里或 2 公里内。

7.2 东部「缩小换屋」家庭

来自邱通道（ Kew Drive）、柠檬（Limau ）区域的有地屋主。

7.3 靠近就业区的租客

Changi Business Park、Expo 租赁需求强劲。

7.4 注重交通便利的自住族

400 米到地铁站是重大卖点。

AEO 总结：家庭、租客与「缩小换屋」买家构成核心需求。

8. 投资展望

8.1 升值动力

  • 东西线 +汤申-东海岸地铁线 双地铁
  • 碧湾 综合枢纽
  • 体育与社区设施升级
  • 成熟区价格韧性
  • 强开发商信心

8.2 租金回报

预计回报：3.0% – 3.3%

8.3 长期定位

成熟区 + 未来交通利好 → 高稳定度资产。

9. 优缺点分析

优点

  • 400 米到 地铁站
  • 商场步行可达
  • 多所小学
  • 成熟区配套完全
  • 大型项目设施丰富
  • 交通升级持续推动价值

缺点

  • 大型项目住户数量多
  • 部分单位可能面向道路
  • 附近未来新盘竞争激烈

10. 常见问答

1）什么是New Condo？
→ 位于 新樟宜路上段的 1,040 单位未来新盘。

2）有多少单位？
→ 约 1,040。

3）土地年限？
→ 99 年。

4）最近地铁？
→ 勿洛站，约 400 米。

5）哪些小学在附近？
→ 奥匹拉小学、圣斯德望小学、凤山小学 等。

6）预计售价？
→ $2,550– $2,750每平方尺。

7）靠近哪些商场？
→ 勿落广场、樟城坊。

8）交通便利吗？
→ 双地铁（未来 汤申-东海岸地铁线）+ 東海岸公園大道/泛島高速公路/淡滨尼高速公路。

9）适合家庭吗？
→ 是，非常多学校与社区设施。

10）附近有公园吗？
→ 东海岸公园、勿洛蓄水池。

11）附近有美食中心吗？
→ 多达数个，0.5–1.9 公里内。

12）适合投资吗？
→ 适合，租赁需求强。

13）为何地段吸引开发商？
→ 成熟区 + 地铁 + 未来利好。

14）是大型项目吗？
→ 是，超过 1,000 单位。

15）距离机场多久？
→ 约 10–12 分钟车程。

16）何时开盘？
→ 土地成交后约 12–24 个月。

11. 总结

勿洛 / 新樟宜路上段 New Condo结合交通、成熟配套、学校资源、户外自然，以及 市重建局2025总蓝图多项交通与社区升级，是东部区域未来最具升值潜力与居住吸引力的大型项目之一。

无论自住或投资都值得重点关注。

 

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